Quand la terre exploitée en commun est devenue propriété privée
Ces derniers temps, en entendant certains analystes remettre au goût du jour la notion de « communs », présentée comme une manière de faire face aux crises environnementales, je me suis demandée à quand la remontait la propriété privée des terres cultivées et terrains forestiers, quels avaient été leur statuts juridiques à l’échelle de l’histoire humaine.
S’il nous semble aujourd’hui normal qu’un terrain appartienne à une personne ou une société, cette idée est assez récente. Pendant des millénaires, la terre n’a pas été considérée comme un bien privé détenu par un seul individu. Chez les chasseurs-cueilleurs, puis dans beaucoup de sociétés agricoles anciennes, on utilisait les terres sans les posséder au sens où nous l’entendons aujourd’hui. L’accès aux ressources dépendait de règles partagées, de coutumes, d’accords au sein du groupe — pas de droits exclusifs garantis par un titre de propriété.
La révolution néolithique : un tournant dans la relation à la terre
Ce modèle commence à se transformer avec la révolution néolithique (environ 10.000 ans avant notre ère). L’agriculture impose une relation nouvelle à la terre : il faut rester sur place, semer, attendre, récolter, stocker. Cette durée étendue rend l’usage des terres incertain si rien ne le protège. Peu à peu apparaissent donc des formes de contrôle plus stables sur certaines parcelles : d’abord familiales ou communautaires, rarement individuelles au sens strict.
Les premières civilisations : entre contrôle étatique et droits d’usage
Dans les premières grandes civilisations (Mésopotamie, Égypte, Chine ancienne), la terre est le plus souvent placée sous l’autorité du pouvoir politique ou religieux. Les rois, les temples ou l’État sont considérés comme propriétaires ultimes, tandis que les paysans disposent de droits d’usage, parfois héréditaires, mais limités. Le droit sert avant tout à organiser, taxer et pacifier, pas encore à garantir une propriété individuelle pleine et absolue.
Vers la propriété individuelle : complexification et exclusivité
La situation évolue lentement avec la complexification des sociétés : croissance démographique, accumulation de surplus, conflits récurrents, héritage. Dans ce contexte, reconnaître des droits plus exclusifs et plus stables devient un moyen de sécuriser la production et de limiter les affrontements. La propriété commence alors à se détacher du groupe pour se rapprocher de l’individu ou de la famille.
Le droit romain : naissance d’une conception juridique
C’est dans le monde antique tardif, puis surtout avec le droit romain, que se forme une conception plus nette de la propriété privée : un droit exclusif, durable, transmissible, protégé par des règles écrites.
L’usus, le fructus et l’abusus
Le droit romain définit la propriété (dominium) comme un droit complet sur une chose, résumé plus tard par trois prérogatives : utiliser (usus), récolter les fruits (fructus), et disposer librement, y compris détruire (abusus). Cette conception est remarquablement claire et précise juridiquement.
Une application socialement limitée
Cependant, dans la Rome antique, seule une minorité de citoyens possède réellement des terres en pleine propriété. La majorité des terres appartient à de grands propriétaires (latifundia), tandis que les paysans sont souvent des fermiers, des métayers ou des esclaves.
Le Moyen Âge : la disparition du modèle romain
Au Moyen Âge européen, la conception romaine de propriété privée disparaît presque entièrement au profit d’un système complexe de droits enchevêtrés. Sur une même terre coexistent le seigneur (propriété éminente), le vassal ou paysan (propriété utile), l’Église (droits de dîme), et la communauté villageoise (droits d’usage collectifs). Personne n’est véritablement « propriétaire » au sens romain : chacun tient la terre de quelqu’un d’autre, dans un réseau d’obligations réciproques.
La conception romaine de propriété privée ne redeviendra centrale qu’avec les transformations politiques, économiques et juridiques de l’Europe moderne.
L’émergence de la propriété moderne (XVIe-XIXe siècles)
C’est entre le XVIe et le XIXe siècle que la conception moderne de propriété privée prend forme, d’abord en pratique, puis en droit. Ce processus se déroule différemment selon les pays, mais partout il transforme radicalement le rapport à la terre.
La fin des droits partagés
Dans l’Angleterre des XVIe-XVIIIe siècles, le mouvement des « enclosures » (clôtures) illustre cette transformation : les grands propriétaires obtiennent le droit de clôturer les terres communes — pâturages, forêts, landes — que les paysans utilisaient depuis des siècles pour faire paître leurs bêtes, ramasser du bois ou cueillir des baies. Ces terres deviennent propriétés privées exclusives. Des millions de paysans perdent ainsi l’accès aux ressources qui leur permettaient de survivre.
En France, c’est la Révolution de 1789 qui bouleverse le système. Elle abolit les droits féodaux : plus de propriété éminente du seigneur, plus de dîme pour l’Église. Mais elle supprime aussi les droits collectifs des communautés villageoises. La Déclaration des droits de l’homme proclame la propriété « droit inviolable et sacré », et le Code civil de 1804 consacre une propriété individuelle, absolue, semblable au modèle romain mais accessible (en principe) à tous les citoyens.
Une révolution juridique, économique et sociale
Ce qui caractérise la propriété moderne, c’est la concentration de tous les droits dans les mains d’un seul individu. Le propriétaire devient seul maître : il peut vendre sa terre comme n’importe quelle marchandise, en interdire totalement l’accès, décider seul de son usage. Plus de droits partagés, plus d’obligations envers la communauté ou un seigneur, plus de limites coutumières.
La terre entre dans le marché : elle s’achète, se vend, devient un bien comme un autre. Cette transformation est ce que l’économiste Karl Polanyi appelle la création d’une « marchandise fictive » : la terre devient un bien comme un autre, alors qu’elle n’est pas produite pour être vendue et qu’elle était historiquement liée à des relations sociales complexes (La Grande Transformation, 1944).
Cette transformation ne touche pas seulement le droit : elle remodèle les paysages (apparition des haies, des clôtures, des parcelles géométriques), bouleverse les sociétés rurales (enrichissement de certains, appauvrissement et exode rural pour beaucoup), et fonde un nouveau système économique où la terre devient un capital qu’on peut accumuler.
Un modèle qui se généralise… puis se remet en question
Au cours du XIXe siècle, ce modèle de propriété privée exclusive se répand dans toute l’Europe, puis dans les empires coloniaux où il est souvent imposé à des sociétés qui fonctionnaient selon d’autres logiques.
Cependant, dès le XXe siècle, ce modèle « absolu » commence à être limité. Les États encadrent de plus en plus le droit de propriété : lois d’urbanisme qui restreignent l’usage des sols, réglementations environnementales, droit de préemption, contrôle des loyers, réformes agraires dans certains pays. La propriété reste un droit fondamental, mais elle n’est plus aussi « inviolable et sacrée » qu’en 1789 : elle doit se concilier avec l’intérêt général, la protection de l’environnement, les besoins sociaux.
Au XXIe siècle, de nouvelles questions émergent : face à l’urgence climatique et à la concentration des terres (en France, 25% des terres agricoles appartiennent à seulement 1% des propriétaires), des voix s’élèvent pour repenser le statut de la terre. Certains proposent de la considérer comme un « bien commun » plutôt qu’une marchandise, d’autres militent pour un accès facilité à la terre pour les jeunes agriculteurs, d’autres encore défendent des formes de propriété collective ou de gestion partagée.
La propriété privée moderne n’est donc ni naturelle, ni universelle, ni immémoriale, ni figée : c’est une construction historique récente qui continue d’évoluer, et dont les conséquences — sociales, économiques, écologiques — structurent encore nos débats contemporains.
Bibliographie
Karl Polanyi
La Grande Transformation (1944)
Démontre que le marché autorégulé et la marchandisation de la terre sont des inventions modernes, pas des phénomènes naturels.
E.P. Thompson
La guerre des forêts. Luttes sociales dans l’Angleterre du XVIIIe siècle (1975)
Whigs and Hunters (1975)
Historien britannique majeur qui a documenté les enclosures et la destruction des droits coutumiers en Angleterre.
Elinor Ostrom
Gouvernance des biens communs (1990) – Prix Nobel d’économie 2009
A démontré scientifiquement que la gestion collective des ressources (terres, forêts, pêcheries) peut être plus efficace et durable que la propriété privée.
Paolo Grossi (historien du droit italien)
Histoire du droit de propriété (1992)
Montre que la propriété absolue est une exception historique, pas la norme.